.为什么地产商需要一个智能卫生间

     仿佛没有一个炫酷的科技样板间，就不能卖房子一般，近几年智能家居成为地产商眼中的“香饽饽”。以科勒、TOTO、乐家为代表的国际卫浴品牌几乎占据了中国高端住宅70%以上的样板间。万科、华润、方兴、仁恒、华远等房企也开始大张旗鼓地将智能卫浴产品“移植”到旗下的高端酒店和住宅项目。

    房地产去库存时代，作为地产下游产业的卫浴等家居建材行业的市场增速有所放缓，营销策略、销售渠道、服务模式等打法也在发生变化。许多卫浴企业看到了其中的市场机会。“三年前中国的豪宅是用金钱和品牌堆砌的，而今天的豪宅是靠产品和功能堆砌的。”科勒中国工程销售负责人刘军表示，地产商正在通过功能升级的卫浴产品制造新的卖点。

    但是把房子卖掉仅是第一步。一个智能的空间蕴含着大数据、云计算等新概念和新技术，“数据互联互通之后可能产生新的价值，继而房地产的营销、服务和物业市场也跟着发生了有趣的变化。”阿里巴巴副总裁、大数据专家涂子沛说。

    一位万科物业的人士表示，除了家装产品供应商，物管公司本身也掌握着庞大的用户数据，可以实现互动和共享。大数据的各种应用正在悄然改变着整个行业的运行模式。

    共生的市场

    “科勒主要的B2B客户是房地产商和工程商，我们年初刚刚签下了一个1000多万元的高端酒店的单。”刘军说。

    进入中国刚满20年的科勒公司是美国最大的家族企业之一，目前在中国拥有15%的市场占有率，覆盖了全国70%以上的五星级酒店和房地产商80%以上的海外项目。

    科勒亚太、欧洲、中东和非洲地区总裁阮家明表示，家装卫浴和楼市是双生互助的关系。就住宅而言，如果开发商想要提升房屋的品质，就必须选用更好的家装和卫浴产品；如果是商用建筑，考虑到节能环保等更高的需求，就会选择更为绿色节水的卫浴产品。“近年来，一些商业地产为了完成LEED的认证，会主动选用我们的节水产品。”阮家明说。

    目前中国排名前20位的房企中，与科勒形成紧密合作的有18家，2015年销售额过百亿的104家房企中过半数与科勒有过合作。这部分的业务量占科勒中国总销量的40%。

    由于房地产市场的增速下滑，2016年，科勒中国将销售额增长率下调至10%。过去几年其在中国一直保持着15%的业务增长。科勒的竞争对手TOTO刚刚公布了新的经营计划，力争在2017年实现销售收入400亿元，海外销售收入比例从2013年的18%提升至24%，其中中国市场同样占据举足轻重的地位。

    尽管B2B业务量有所下降，但伴随着住房更新升级和O2O家装新渠道的增长，科勒的B2C业务量则缓慢上升。在B2B业务中，酒店数量在减少，精装住宅的比例却在上升。“酒店的减少与市场的饱和有关，过去几年房地产企业建了许多高端酒店，但现在他们都在压低成本。”刘军表示。

    面对增速下滑和日益竞争的市场，科勒给出的对策是“一缺二补”，提倡主动式营销和服务。一个是原来精装的项目，地产商出于成本考虑产品可能倾向于简单化，只满足基本功能，科勒就在验房的过程中做产品的升级服务，并在价格上给予一定的优惠；另一个是在原本毛坯的项目中，通过在样板房展示科勒的产品，再利用营销的手段在业主活动中做推广。“一个是后续的，一个是前端的，使得整个业务量得以上升。”刘军说。

    卫生间何以智能？

    在家装行业中，卫浴所占的份额并不是最大的，却是消费者最为关注的市常据阿里数据统计，2015年家装行业市场的总量约有5万亿元，其中卫浴市场2500亿。中国建筑装饰协会厨卫工程委员会的监测显示，智能卫浴是2015年家居建材行业的第一热点，从而带动整个卫浴行业的关注度上升。

    在与地产商打交道时，刘军感觉到其最为关注的是卫浴和厨房。“因为这两个地方是有漏洞和痛点的，恰好也是最大的市场机会。”刘军说。

    旭辉地产采购经理高岩表示，智能卫浴产品能够运用在开发商的精品项目中，成为突出的卖点。深圳的一位地产商告诉经济观察报：“普通的精装房和安装了智能家居的房子总价上会有30万-50万的差别，但在销售表现上后者明显占优。”

    提起智能化卫浴产品，应用最为广泛的是感应水龙头，另外较为常见的便是智能调温的浴缸、智能抽水的马桶。智能卫浴正在从单纯的满足功能需求转变为提供可持续的家庭卫浴解决方案。

    科勒(中国)投资有限公司市场部副总裁李泓透露，科勒目前正着手进行卫浴产品大数据方面的研发分析，科勒在产品智能化开发上的理解主要是智能控制、智能识别和上网娱乐社交等三个方面。除了这三个功能以外，科勒目前正在研发的大数据则更为智能。例如利用用户在浴室里留下的信息，对身体状况进行分析，并通过APP实时给予用户健康方面的诊断或提示。

    据了解，金茂、万科等在北京、上海的部分高端豪宅项目已经在使用科勒的此类产品。例如万科在上海的翡翠滨江项目就运用了科勒的“智联魔镜”：用户可以在梳妆的时候看天气，看新闻，看微信，查邮件，安排会议，通过PADcontrol技术，这一切动作都可以在液晶显示的镜面上完成。

    阮家明表示，科勒正在实现产品的智能连接，计划2017年实现跨产品的通讯和网络体验，并于2018年至2019年实现大数据管理，并在行业内形成竞争优势。

    “早期，智能家居还只是作为开发商的炒作卖点，目前开发商和智能家居企业已经在产品的可靠性、耐用性、系统合理配置等方面下功夫。”中国建筑业协会智能建筑专业委员会秘书长黄久松表示。

    大数据链接上下游

    智能卫浴不仅仅是引进几个智能浴缸和抽水马桶，从硬件上来看，其所涉及的硬件还包含很多感应器、控制开关，结合不同的场景进行设置，在各个节点之间实现关联。大数据是唯一实现的途径。

    “硬件连接到云上会产生活的数据，才可以始终互联互通，而数据互联互通之后，才可能产生新的价值，同时也会改变社会生活。”涂子沛表示。

    数据显示，预计到2020年，一个中国普通家庭一年产生的数据相当于半个国家图书馆的信息储量。大数据时代，每个人都是数据的贡献者。借助大数据平台，卫浴产品制造商可以更加了解消费者的使用习惯，从而改进使用体验。基于大数据基础上的相应分析，能够更有针对性的改进用户体验，同时挖掘新的商业机会。

    对于大数据感兴趣的不仅仅是智能产品制造商而已。“房地产公司本身也掌握着庞大的用户数据，许多物业公司也在研究，只是缺少大数据应用的场景和途径。”一位万科物业的人士表示。

    过去几年，大数据与房地产相关的各种应用正在悄然改变整个行业的运行模式，应用最多的便是物业领域。物业公司通过对住户信息的追踪和收集，了解住户的生活习惯和喜好，以便更好的提供物业服务和社区O2O等衍生品。许多物业公司通过此种模式实现了盈利。

    具体到商业物业方面，用大数据对客户进行刻画有着重要意义。深耕大数据领域的芝麻科技创始人朱智举例说：“当一个人走进一间商场，我们就可以通过手机端的大数据导出他的个人信息、消费习惯、着装偏好等等。据此，我们设计了一些产品，推荐一些营销的点，并且做了他们对品牌的偏好分析，然后给商业地产引入这些品牌店作为依据。”

    朱智认为，我们已经进入移动互联网时代，衣、食、注行、玩、旅等所有的活动都直接跟移动APP相关，任何个人的行为都可以被数据化。据了解，房产APP目前的渗透率占到3%，增长达到54%，未来可能会成为支柱型的应用。

    正因为意识到大数据的潜力，越来越多的房企开始往这一方向转型。业内人士认为，在智能家居来临的时代，家居卫浴企业与房企的合作可以更进一步，其关键在于大数据的整合分享。

    物业公司掌握的用户数据可以在智能家居上找到新的应用场景。同时，房企物业管理费、产品销售回流的资金，也可以补充智能家居需要的硬件成本，从而降低智能家居的使用门槛，加速智能家居的普及。